我国是一个农业大国，农民和农村问题历来是党和政府高度重视的热点问题，随着改革开放的进一步推进，人民生活越来越好，农村面貌发生了天翻地覆的变化，农民的腰包鼓起来了，生活水平提高了，居住条件改善了，过去的土房已经被现代化的楼房代替，他们盼望着也能向城里人一样，对自己用全部心血建造的房屋能够拥有一本房产证，但是，现实告诉他们，要实现这个原本并不算高的要求，几乎是一件不可能的事，法律似乎忽略了农民的这一需求，使他们的房屋变成了地地道道的“无证房”。这种立法的滞后从一定程度上限制了他们的某些权利的行使。
农民住房的无证状况不仅仅存在局部地区，而是普遍存在的客观事实，可以说，几乎90%以上的农村房屋无法取得房屋产权证，有些地方的无证率甚至达到100%!在经济结构发生巨大变化的今天，农村无证房的大量存在，不仅限制了农民的物权，从一定程度上讲也限制了农村经济的发展。这不得不引起我们足够的重视。
笔者长期工作在民事审判第一线，有幸接触大量的民事案件，在处理案件的过程中，深深感受到农村无证房给农民带来的诸多弊端；很多案件涉及到农民的房屋处置问题，例如分家析产案件，离婚案件，遗产继承案件等等。有些法院在处理农村无证房时，使用的法律术语竟是“房屋由某某管理使用”，而不是“房屋归某某所有”，这是何等的滑稽!农民辛苦一辈子用全部心血所造的房屋，到头来只有“管理使用”权，而没有“所有权”！那么笔者不禁要问，这个房屋的所有者是谁？难道你处理的是无主房？如果是无主房，你处理给“某某管理使用”的依据是啥？很显然，这是一个不能自圆其说的判决！“管理使用权”和“所有权”是两个完全不同的概念，拥有“管理使用权”的人不一定就享有“所有权”，这个道理不需要细说，所有权的四项权能是可以分离的，一般情况下，物的所有者享有所有权的全部权能，但是在特殊情况下，物的所有者只享有所有权的部分权能，但这仅限于特殊情况下，例如，甲将自己的自行车租给乙使用，甲此时对自行车享有的是受益、处分权，而乙此时对自行车享有的是占有、使用权和管理权，乙虽然对自行车享有占有、使用权和管理权，但确不享有所有权，所有权仍归甲享有。把无证房判为“由某某管理使用”的直接后果是剥夺了房屋所有者的处分权，使其不能完全享有所有权的全部权能。
随着改革开放的深入和农村城市化进程的加快，农民也融入到经济建设的大潮中去，当他们在城市拼搏多年后仍发现那个城市原本就不属于他们时，一些人开始选择回乡创业，这无疑对家乡的建设具有重要意义；但他们打工的收入毕竟有限，创业需要一笔不小的启动资金，他们在从事经济活动的过程中，遇到的最大问题往往是资金问题，向银行申请贷款吧，无资产抵押人家银行不给贷，如果他们的“无证房”变成了“有证房”，他们用房产做抵押向银行借款，资金问题也许就可以解决了。可见，说农村无证房从一定程度上限制了农村经济的发展并不是空穴来风，而是一个实实在在的现实问题。
我国多部法律都对公民私有财产的保护做了规定，《中华人民共和国宪法》第五条规定： 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第十三条 规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。《中华人民共和国民法通则》第3三条规定：当事人在民事活动中的地位平等。第五条规定：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第七十五条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《中华人民共和国物权法》第四条规定： 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十四条规定： 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。另外还有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市规划法》（2007年10月28日修改为《城乡规划法》）、《建筑法》等也都对公民私有财产的保护做了规定。这里应当强调的是，这些法律对公民私有财产的保护是完全的保护，保护的是所有权的全部权能，而不是部分权能。但是，纵观上述法律，我们不难发现，法律对不同身份公民的私有财产的保护并不一视同仁，现行的户籍制度人为的将公民划分为“农业人口”和“非农业人口”， 即从法律上将全国公民划分为两种身份和壁垒森严的两个世界。这造成了城市居民和农村居民在竞争起点上的不平等。城市的房屋给予颁发房产证，可以用作抵押向银行贷款，而农村的房屋因没有房产证而无法向银行申请贷款，这种不平等从一定意义上说是对农民权益的漠视，人为的制造城乡差别，这是值得我们深思的问题。
我国目前仅存在农村宅基地使用权的法律规定，而没有农村房屋所有权的明确规定，致使农民的合法利益无法得到完全的保护。长期存在的二元经济结构使得城乡居民处于不平等的地位，导致农民的权利容易受侵，以致连申领房屋产权证的权利也没有。
衣食住行是人的最基本的要求。在农村基本解决温饱问题之后，农民住房这一基本权利就突出地摆在我们面前。但是，我国法律对农村房屋所有权的取得、行使和保护没有明确的规定，只对农村村民宅基地的取得、行使相关权利有相应的限制性规定。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。该法第153条同时规定:宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。法律的严重缺位造成农民住房这一基本权利得不到充分的保障。从《宪法》到《民法通则》，再到最近才制定、实施的《物权法》，虽然法律一再强调公民在法律面前一律平等、公民的权利受法律的平等保护，但笔者认为至少在房屋所有权方面，城市居民和农村居民显然是不平等的。
对于农村居民而言，在现行的法律框架下，法律只是笼统地说“合法的财产受保护”，但怎样才让农民的房屋变成“合法”却没有法律规定。首先，《房地产管理法》和《房屋权属登记管理办法》都是“城市”的（《建筑法》虽未冠以“城市”，但该法第83条规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。新修订的2008年1月1日生效的《城乡规划法》第41条第2款规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。这对农村住宅建设问题又留下令人费解的尾巴！没有一部全国统一适用的建设法、住宅法，农村的房屋当然会被不动产登记“拒之门外”。既然农村的房屋未经国家统一规划并进行权属登记，根据《物权法》及相关的房地产规定，是否可以推定农民的房屋都是“非法建筑”?当然不能这样推定，法无禁止视为许可，既然法律赋予农民宅基地的使用权，就意味着允许农民在自己的宅基地上建造房屋，其“非法建筑”无从谈起。现行的法律限制一户农民只能申请一块宅基地，并且该宅基地只能在本村，房屋转让也限制在本村范围内，这无疑将农民紧紧地捆绑在自己的土地上，失去了迁徙自由。我国的房地产市场只存在于城市，农村是没有房地产市场的。那么，农村是否需要房地产市场?农民能否属于住房消费者?答案是肯定的；限制农民的民事权利能力是否合理?其答案是否定的。如今新农村建设正在如火如荼的进行着，房地产市场已经悄进入农村，一些商人打着新农村建设的旗号，从村民手中购买土地，然后盖上房屋卖给村民，从中牟利，尽管这种房地产开发不具有合法性，但在高额利润的驱使下，他们的生意依然十分红火；特别是目前，我国某些大城市房价居高不下，毗邻这些城市的农村和开发商联合进行房地产开发，由于土地的性质是集体的，因此无法办理正规的产权证，其房屋价格比市场价低一半，有的甚至更低，就此问题，建设部还曾在2007年6月18日通过新闻发言人的形式向社会发布“购买新建商品房风险的提示”，其中包括“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。但是应该看到，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。这当然与法律不健全和当地政府的管理失控有关，但从一定侧面反映出农民的需求。住宅权是最基本的人权，农民和城市居民作为同一个国家的公民理应在法律面前一律平等。
如何保护农民的私有房屋，笔者认为应从一下几方面着手：
一、针对目前大量存在的农村无证房，在政府没出台新政策之前，法律给予全面的保护，即承认这些无证房是农民的合法财产，应享有所有权的全部权能，不能再让农民只享有“管理使用权”。
二、打破城乡和身份限制，构建全国统一、公平竞争和城乡和谐的房地产市场，除了准许农民到城市自由择业、居住之外，还应允许城市居民到农村买房甚至投资，这样，带动国家和民间资本对农村的投资，改善农村的居住和投资环境，也使农民通过各种途径赚城里人的钱而走上富裕的道路，让农民充分享受现代化的成果和城市文明。通过城乡的双向交流，可以使城市的房价降下来，缓解交通堵塞;也可促使农村的经济加快发展，从而实现城乡统筹、和谐发展。
三、统一法制，使城乡居民的基本权利在法律上真正人人平等，让城乡居民处于公平竞争的同一起跑线上。在房屋所有权制度方面，应设立全国统一的不动产登记机关，对于符合法律规定条件的农村房产给予登记并颁证。对农村住房的颁证，法律应预设适当的条件，当然，法律对农民建房预设的条件要符合农村实际，笔者考虑可从以下几方面着手：1、要在自己的宅基地上，2、要合理、节约利用土地，3、要经过乡镇批准。4、依法开发的农村商品房给予颁证并允许进入市场交易，农民的房屋符合法律规定的条件就能领到房屋产权证，引导农民向“规范建房、合理利用土地”的健康方向发展。
四、建立全国统一的住房保障制度。住房保障是指由于住房所具有的特性及房地产市场所存在的固有缺陷，中低收入人群往往难以仅依赖市场机制来解决自身的住房问题，从而由政府出面干预房地产市场，为住房困难者提供一定的住宿条件，以维护他们最基本的需要。我国目前的住房保障形式包括廉租住房、经济适用房和住房公积金三种形式。住房保障体系已慢慢在城市建立，农民民未能享受国家的住房保障待遇。是否在农村就不需要住房保障制度?是否农民民都有适于居住的房屋?回答是否定的。社会上有一种观点认为，农民的土地同具有社会保障的功能，因此，农村似乎不需要住房保障，这其实是很片面的看说法。我国目前的农村集体土地承包制和宅基地使用制度都很不健全，农民的土地保障功能是很弱的。随着我国经济发展水平的提高，特别是农村房地产市市场的开放，作为一项公民依法享有的基本权利，农村中的弱势群体、住房困困难户也应享有住房保障，像城市低收入者享有保障性住房一样。
五、农民的闲置住房应准许进入市场交易。如今，大量农民工流入城市，他们有的在城市中扎下了根，成为地地道道的城市一族，那么，他在农村的房屋就成了闲置房，另一方面，由于城市房价居高不下，一些城市居民开始考虑到城市边缘的农村购置住房，这种需求的变化，为农村住房进入市场交易提供了可能性。