审判实践中，为了判决的顺利执行，常常穷尽手段，采取诉讼保全、扣押等强制措施。但对于被执行人唯一房产的执行，关系到被执行人基本生存权与债权人权利实现的平衡，实践中要妥善处理，决非易事。

执行被执行人唯一房产，存在两种情况。

一、抵押权人申请执行被执行人已设定抵押的唯一房屋。

《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但是针对被执行人及其所扶养家属居住的房屋的执行，该规定同时设定了一系列的限制条件。

1、人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

2、宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

3、申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

4、被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

近几年来，执行工作遇到的涉及金融合同类案件的情况比较多，以房抵押贷款筹措资金做生意，但因生意亏本，资不抵债。银行申请法院强制执行，多半因被执行人仅有一套住房而无法采取强制措施。

    二、其他权利人申请法院强制执行的，对于被执行人唯一房产的执行，应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”根据该条规定，在被执行人只有一套用于家庭居住房屋的情况下，一般不能采取拍卖、变卖等强制执行措施。

由于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的立法目的是保障被执行人的基本生存权，在被执行人用于居住的唯一住房明显超过家庭居住必需时，如房屋为豪华别墅等情况，在执行中也可以考虑给被执行人置换一套能满足其家庭居住要求的普通住房，两套房屋的价值差额用于满足申请执行人的债权，即通常所说的“以大换小”。

但如果能证明被执行人没有实际居住，比如出租、闲置，或在其他地方有居住条件，则可以执行。

2013年，申请人吴某申请强制执行刘某买卖合同纠纷案，通过查询被执行人刘某的财产，刘某只在县城某小区购买住房一套，全家人生活居住于此，其他再无财产可供执行。经申请执行人多方打听，发现刘某还购买过在某乡镇私人开发的房屋，只是没有房产证，在房屋登记机关没有登记。得知道此情况，承办人员找到被执行人协商执行方案，但被执行人拒不搬出县城的住房，位于乡镇的住房也不容易卖出，申请执行人坚决要求强制执行。承办该案的执行人员果断将被执行人居住的房屋采取处分措施，保证了申请执行人的权利实现。