随着社会经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，离婚案件也在呈逐年上升趋势，而在离婚案件中争议的焦点也逐渐由感情是否破裂转变为财产的分割是否合理。由于住房价格的不断上涨，房产已成为每个家庭生活的重中之重，对于离婚双方的当事人来说更是关系重大。那么如何合理分割离婚后的房产呢？在实践中，房产存在多种情况，如按揭买房、父母出资买房、房产产权是否取得等情况，都对房产的分割产生影响。笔者就以上几种情况谈一下个人观点：

  一、按揭购房的分割问题

  按揭购房，是指购房者向出售方支付部分放款后，向银行等金融机构提出借款申请，由金融机构一次性垫付剩余房价款给出售方，而使购房者获得房屋的所有权，再由购房者按期分批归还金融机构贷款。同时约定购房者将所购房屋作为抵押物抵押给金融机构，直至购房者付清其余房款的商品房买卖行为。按揭购房分为以下两种情况：

  1、婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产权证登记在个人名下，婚后以夫妻共同财产还贷的情况。根据《婚姻法》第十八条的规定，一方婚前取得的财产不属于夫妻共同财产，可以认定为夫妻婚前财产。但是该房屋以婚后夫妻财产偿还的，那么在分割房屋时，房屋产权人应当返还其中的一半给对方。不改变该房屋为个人财产的性质，但对于双方在婚姻关系存续期间，以夫妻共同财产偿还的按揭贷款，则应认定为夫妻共同财产，房屋产权人应当以其个人财产将偿还房屋债务数额的一半补偿给对方，对方不享受房屋的所有权。对于房产的增值部分，基于对方对房屋的保值、增值也做出一定贡献，因此，笔者认为房屋在婚姻关系存续期间的增值部分是双方共同付出的结果，房屋所有权人应当就房屋增值部分对另一方进行适当补偿。

  2、婚后夫妻以共同财产购买并按揭贷款，产权证登记在一方名下，但由夫妻共同还贷的情况。这种情况下，房屋应当认定为夫妻共同财产，在对房屋进行分割时，如双方无法对房屋的价值及归属达成协议，双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价的．法院一般会在评估确定市场价的基础上进行分割，判决房产归一方所有，另一方获得房屋首付款和已还按揭款的一半。

  二、父母赠与房产的分割

《婚姻法》规定，遗属或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为个人财产。根据《婚姻法解释二》第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。根据《婚姻法》解释二的相关规定．父母为子女购置的房产应当根据婚前购买还是婚后购买，以及父母有无赠与的明确表示等具体情况来认定：

  1、双方结婚前，父母为一方购置房屋出资的，该出资一般应认定为是对自己子女的个人赠与，该房屋属于子女一方的婚前财产，不作为夫妻共同财产进行分割，但如果父母明确表示该房屋是给子女及其配偶双方的，那么该房屋视为父母对双方的赠与，属于夫妻共同财产，在离婚时应作为共同财产进行分割。

  2、当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资一般认定为对子女及其配偶双方的赠与．在离婚时应作为夫妻共同财产进行分割。但父母目确表示仅赠与自己的子女，那么该房屋属于一方的财产，不能认定为夫妻共同财产。

  3、若产权证在婚前办理，登记在出资人子女一方名下的，没有明确表示赠与双方的，则为赠与其本人子女，房屋应归其子女所有；产权证在婚后办理，没有明确表示赠与其本人子女的，视为赠与双方，房屋归双方所有。

   三、离婚时尚未取得产权证的农村自建房的分割

  农村自建房涉及违法建筑、历史遗留建筑等一系列的问题，由于当前农民违法私自建房相当普遍，经济利益特别显著，若离婚时完全不予处理显然对弱势一方不公平，但若处理则涉及复杂的地方性政策，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人管理使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”同时第二十条规定，双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

  四、为了避免离婚时引发房产纠纷，笔者提出以下两点建议，仅供参考：

   1、婚前财产公证

  婚前财产公证是指公证机构依法对夫妻(未婚夫妻)双方就各自婚前财产权利归属等问题达成协议的真实性、合法性给予证明的活动。婚前财产公证分为两种情况：一是未婚夫妻在结婚登记前达成协议办理公证；二是夫妻双方在婚后对一方或双方婚前的财产达成的协议办理公证两种形式。婚前财产约定协议公证或见证有助于明确婚前财产的数量、范围、价值和产权归属，是解决婚姻、财产纠纷可靠的法律依据，对于稳定家庭关系和财产关系，预防婚姻纠纷，保护夫妻双方的合法权益起到重要的作用。因此，为避免离婚时出现房产分割纠纷，在结婚前或结婚后对房屋做婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，有利于避免纠纷和维护自身权益。

   2、双方签订书面的财产协议

  根据《婚姻法》 第十九条 的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力，能够有效避免离婚时就房产分割问题出现的纠纷。

法律的功能是定纷止争，总结以上关于如何合理分割离婚后的房产只是笔者的个人观点，也希望更多的人能提前预测到自己将来婚姻关系中的法律风险，从容不迫的经营自己的幸福婚姻，如遇婚姻保卫战，也不至于会陷于被动的地位。