《中华人民共和国物权法》第186条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即所谓的“流质禁止 ”条款。然而在实践中，一般处于优势地位的抵押权人，为了避免物权法对流质禁止性规定，会采取某些变通的做法。常见的是民间借贷中出借人利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同。当借款人未能按期偿还借款本息时，出借则会在无法收回本息的情况下，要求判令确认房屋买卖合同合法有效，“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。房屋买卖合同的效力该如何认定，理论界和司法实务界对此持有不同的观点。

观点一：房屋买卖合同无效

持该观点的认为当事人就达成房屋买卖合同的意思并不是其真实意思表示。借款人的本意是如不能按期偿还本息，则把房屋抵债给出借人，而不是卖给出借人；出借人的本意是以房屋折抵自己的贷款，而非购买房屋。如果借款人如期或提前还清借款，房屋买卖合同自然解除。因此，房屋买卖合同违背了当事人的真实意思。且《物权法》明确禁止流质抵押。借款人和出借人私下达成的“以房抵债”约定隐藏于房屋买卖合同之中，真实内容为如果借款人不能按期偿还债务，则以其房屋来代为清偿债务，其实质为“流质担保”，应属无效。且多数情况下以房屋买卖形式作为担保的民间借贷是高利贷，借款人提供担保的房屋价值一般都高于债权人所出借的借款，有的甚至高出好几倍。如果认定该房屋买卖合同有效，会在社会上造成不良影响，除了不能有效规范民间借贷，保障金融秩序安全，还会助长高利贷不良现象发生，同时可能侵害第三人的利益，有违社会公平正义。

最高法院（2013）民提字第135号判决也支持了这一观点。案情简介与裁判摘要：2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，涉及53间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。一二审法院均支持了原告诉请。

最高法再审认为：结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产销售发票原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。

可见，双方虽然签订了商品房买卖合同并办理备案登记，但因双方的真实意思表示是借款法律关系，同样违背了《物权法》明确禁止的流质抵押条款。商品房买卖合同虽未直接认定为无效，但出借人并不能直接依据商品房买卖合同取得房屋所有权，而是因该合同取得了房屋抵押权，享有优先受偿权。

观点二：房屋买卖合同有效

持该观点的就认为出借人取得借款人的房屋所有权并不是通过直接约定借款人到期不能清偿债务，房屋所有权归出借人所有，而是通过商品房买卖合同实现房屋的物权转移。并没有违反物权法规定的“流质禁止”条款。双方签订的借款协议及商品房买卖合同是其真实意思表示，均不违反法律、行政法规的规定，依法成立有效。

最高法公报（2011）民提字第344号判决支持了这一观点。案情简介与裁判摘要：2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发票。2007年1月26日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票”，“如到期偿还借款，则将抵押手续（合同、发票、收据）退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。”该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。

一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，该合同意思表示真实，应受保护，支持原告的诉请。抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。

最高法认为：当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现；而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。

现在，对于“买卖为借贷提供担保”的有效性的争论，在《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日起施行）出台以后，就迎刃而解了。根据《新民间借贷司法解释》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本条虽未明确规定买卖合同的无效，但“应当按照民间借贷法律关系审理”的规定实际上也达不到买卖房屋的效果。