A公司诉B公司租赁合同纠纷案

2019年11月20日，出租方A公司（甲方）与承租方B公司（乙方）签订《电子商务园租赁合同》约定，甲方将位于安徽省颍上县某路段标准厂房11栋租赁给乙方，厂房建筑面积为2480㎡；租赁期限为 3 年，自 2019 年 11 月 20 日至 2022 年 11 月 20 日；租金为人民币 8 元/㎡/月；自合同签订之日起 7 日内，乙方应向甲方支付保证金20000元及相应租金，保证金应扣除乙方违约金赔偿金余额后于租赁合同终止之日起10日内无息返还；装修及设备调试期为6个月；租赁期间，乙方如逾期支付租金，除应继续支付外，每逾期一日，乙方还需按日租金的2倍向甲方支付违约金，乙方有违约行为的，甲方有权扣除乙方支付的保证金，作为乙方应支付的违约金；双方合同还约定了其他事项。上述合同签订后，A公司按照合同约定将案涉厂房交由B公司使用，B公司使用案涉厂房期间为 2019 年 11 月 20 日至 2021 年 7 月 31 日共20个月零11天。B公司在使用案涉厂房时，除缴纳保证金20000元外未缴纳房屋租赁费用。经多次追索欠付租金未果，A公司诉至法院。

法院经审理认为,A公司与B公司签订的《电子商务园租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，A公司已完成交付案涉厂房的义务，B公司未按照约定缴纳租金已构成违约，应当承担相应的责任。B公司未按期支付租金已构成违约，A公司诉请B公司按照欠付租金的30%计算违约金，结合B公司违约给A公司造成的损失情况，根据本案事实，本院酌定本案违约金按照40000元计算较为适宜，根据双方合同约定B公司缴纳的保证金20000元应先行扣除违约金，即B公司还应支付A公司违约金20000元（40000元-20000元）。法院在综合本案案情的基础上，判决B公司支付A公司租金284373元及违约金20000元。

《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，A公司与B公司签订的《电子商务园租赁合同》，双方当事人主体合格，意思表示真实，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。A公司将案涉厂房交付B公司使用，B公司未按照合同约定支付租金，构成根本违约，根据相关法律规定，B公司应当承担相应责任。关于违约金，是指当事人约定的或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金可分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。惩罚性违约金，是对当事人违约所约定的一种私的惩罚，其与损失一般没有直接联系；赔偿性违约金，是当事人双方预先估计的损害赔偿总额，又称为损害赔偿额的预定，也就是双方当事人在缔约时或缔约后约定一个预先估计的损失额，在一方违约后，另一方可直接获得预先约定的赔偿额，以弥补损失，在功能上相当于约定赔偿金。一般所指的违约金均指赔偿性违约金。赔偿性违约金的目的在于避免证明损害的麻烦，因此，通常不要求证明损害的存在及其大小。《民法典》第五百八十五条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人之间约定的违约金，应该严格遵守之，这是合同自由的当然原则。但若过分注重合同自由，将导致合同不正义，使得违约金条款异化成为一方压榨另一方的工具。因而，对于违约金的数额，不应当完全放任，而应当允许法院在个案中依据公平原则和诚实信用原则做必要和适当的调整。《民法典》第五百八十五条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。实践中，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《民法典》第五百八十五条第二款规定的过分高于造成的损失。在租赁合同中，承租人的主给付义务为支付租金。承租人迟延给付租金或者拒绝履行租金，将构成违约，此时，出租人可以要求承担违约金责任。本案中，综合本案案情综合评判，酌定B公司承担40000元违约金。